La compra d'un habitatge és una de les decisions econòmiques més importants que realitzem al llarg de la nostra vida i per això és molt important conèixer tots els factors que intervenen en el procés.

La ubicació o la superfície són alguns dels elements que determinen la cerca.

Primer haurem d'analitzar el què estem disposats a invertir en la compra de l'habitatge i si ens cal finançament. En el cas de necessitar finançament, haurem de disposar d'un mínim del 20% del preu de compra. Igualment és recomanable disposar de cert marge per a les despeses legals i els costos extraordinaris que puguin sorgir. A més, si recorrem a un crèdit hipotecari, els experts recomanen que la quota mensual de la hipoteca no superi el 35% dels nostres ingressos familiars mensuals.

Amb el pressupost definit, estem preparats per a la recerca de la nostra nova llar. Arribats a aquest punt, l'ajuda i l'assessorament d'un consultor especialitzat farà més fàcil tot el procés de recerca i ens orientarà en cada moment dels passos a seguir.

COM FORMALITZO LA MEVA OPCIÓ DE COMPRA?

Un cop hem trobat l'habitatge és l'hora de formalitzar la compra. Abans però, és imprescindible haver comprovat l'estat físic, urbanístic i registral de l'immoble que adquirirem.

Un cop tinguem clara l'adquisició de l'habitatge, haurem de formalitzar la compra:

1. Reserva o paga i senyal.
   En el cas de necessitar finançament és habitual que el comprador vulgui condicionar, a la reserva, la concessió del crèdit, per en cas que no se li atorgui, recuperi l'import lliurat.
2. Contracte d’arres.
3. Escriptura de Compravenda..

TIPUS DE CONTRACTES EN UN PROCÉS DE COMPRA I VENDA

L'Article 1445 del Codi Civil espanyol, defineix que "pel contracte de compravenda un dels contractants s'obliga a lliurar una cosa determinada i l'altre a pagar per ella un preu cert, en diners o signe que el representi."

En el cas del contracte de compravenda immobiliària es tracta d'un acord bilateral, de caràcter onerós, que ha d'identificar sempre la següent informació: les parts del mateix (comprador i venedor), l'objecte (immoble), el preu de la compra, la forma de pagament i la data d'escriptura.

Normalment, amb caràcter previ o simultani a la compravenda, es formalitzarà un contracte d'arres. Les arres més comuns són les penitencials, en virtut de les quals, es pot rescindir la compravenda amb determinades conseqüències per a les parts, tal com indica l'article 1454 del Codi Civil: "Si hi ha hagut arres o senyal en el contracte de compra i venda, podrà rescindir el contracte si el comprador a perdre-les, o el venedor a tornar-les duplicades ".

Les arres es poden formalitzar en un contracte independent o formar part de la pròpia compravenda. La pràctica habitual és que suposin un 10% del preu de compra, encara que es poden pactar entre comprador i venedor les condicions econòmiques que s'estimin convenients, indicant en el document el termini màxim per a escripturar (normalment s'estipula un termini màxim de 3 mesos des de la signatura de les arres).

QUINA DOCUMENTACIÓ HEM DE TENIR EN COMPTE?

Per poder redactar i formalitzar un contracte de compravenda, serà necessària la següent documentació:

• De l’habitatge:
  • Cèdula d’habitabilitat (tant en habitatges nous com de 2a mà).
  • Certificat energètic (CEE).
  • Certificat al corrent de les despeses de la comunitat.
  • Llista de les companyies subministradores.
  • Habitatges de 2a mà: últim rebut de l’Impost de Béns Immobles (IBI) que verifiqui que estan els pagaments al corrent.
• Del venedor:
  • DNI en el cas de persones físiques o CIF i Escriptures en cas de societats.
  • Escriptures de propietat o nota simple del registre que acrediti la titularitat de l’immoble.
  • Documentació relativa a la hipoteca constituïda, si procedeix.
• Del comprador:
  • DNI en el cas de persones físiques o CIF i Escriptures en cas de societats.
  • Documentació relativa a la hipoteca constituïda, si procedeix.

I A QUI LI CORRESPON PAGAR QUÈ?

Tant per als venedors com els compradors, és molt important conèixer les obligacions, pagaments i despeses que corresponen a cadascuna de les parts.

Llevat que s'indiqui el contrari en el contracte corresponent, serà responsabilitat del venedor fer-se càrrec dels següents pagaments:

• Els derivats d'un crèdit hipotecari per finançar la construcció en el cas d'una obra nova.
• Els imputables a l'escriptura d'obra nova i de divisió horitzontal de l'immoble d'obra nova.
• L'impost sobre l'increment del valor del terreny o la plusvàlua, en tots els casos.
• Els derivats de la intervenció d'un agent immobiliari, en tots els casos.
• Els de connexió dels accessos als subministraments generals.
• Els derivats de l'obtenció dels documents que ha de lliurar el comprador (CEE, Cèdula d'habitabilitat, etc.).
• Si no es pacta el contrari, l'impost sobre l'increment del valor dels terrenys urbans (plusvàlua municipal).

El comprador, per la seva part, haurà de tenir en compte el pagament de:

• El preu de compra de l'habitatge.
• Les despeses de l'escriptura del crèdit hipotecari, si n'hi ha.
• L'IVA (10% del cost de l'habitatge) si es tracta d'una obra nova o l'Impost sobre Transmissions Patrimonials (ITP) si és un habitatge de segona mà.
• La minuta del notari davant el qual es concedeix l'escriptura pública de compravenda.
• Les despeses de la inscripció en el Registre de la Propietat i les despeses d'aquesta gestió, si la fa un tercer.
• Si se sol·licita un préstec hipotecari, les despeses d'obertura del préstec.
• Les despeses d'alta i/o canvi del titular dels serveis d'aigua, de llum, de gas, etc.
• L'assegurança, com a mínim, dels riscos que derivin de causes fortuïtes, de força major i de danys a tercers.

És un dret del comprador el poder escollir el notari que faci l'escriptura pública de la compravenda. Cal destacar que el comprador no es converteix en el propietari legal de l'habitatge fins al moment de la signatura de l'escriptura pública, davant el notari, i es fa efectiva la possessió de les claus.

A Alting Consultoria Immobiliària som especialistes en la recerca i comercialització de pisos i cases de luxe en venda i lloguer a la Zona Alta i al centre de Barcelona. Tant si vol vendre un immoble com si busca una nova llar, els nostres assessors treballaran conjuntament per trobar la millor solució a les seves necessitats. L'acompanyaran durant tot el procés de l'operació i li oferiran una oferta global de serveis immobiliaris per aconseguir el millor resultat en el menor temps possible..