La compra de una vivienda es una de las decisiones económicas más importantes que realizamos a lo largo de nuestra vida y por ello es muy importante conocer todos los factores que intervienen en el proceso.

La ubicación o la superficie son algunos de los elementos que determinan la búsqueda.

Primero deberemos analizar cuánto estamos dispuestos a invertir en la compra de la vivienda y si precisamos financiación. En el caso de necesitar financiación, deberemos de disponer de un mínimo del 20% del precio de compra. Igualmente es recomendable disponer de cierto margen para los gastos legales y los costes extraordinarios que puedan surgir. Además, si recurrimos a un crédito hipotecario, los expertos recomiendan que la cuota mensual de la hipoteca no supere el 35% de nuestros ingresos familiares mensuales.

Con el presupuesto definido, estamos preparados para la búsqueda de nuestro nuevo hogar. Llegados a este punto, la ayuda y el asesoramiento de un consultor especializado harán más fácil todo el proceso de búsqueda y nos orientará en cada momento de los pasos a seguir.

¿CÓMO FORMALIZO MI OPCIÓN DE COMPRA?

Una vez hemos encontrado la vivienda es la hora de formalizar la compra. Antes sin embargo, es imprescindible haber comprobado el estado físico, urbanístico y registral del inmueble que vamos a adquirir.
Una vez tengamos clara la adquisición de la vivienda, deberemos de formalizar la compra:

1. Reserva o paga y señal. En el caso de necesitar financiamiento es habitual que el comprador quiera condicionar, en la reserva, la concesión del crédito, para en caso de que no se le otorgue, recupere el importe entregado.
2. Contrato de arras.
3. Escritura de Compraventa.

TIPO DE CONTRATOS EN UN PROCESO DE COMPRA Y VENTA

El Artículo 1445 del Código Civil español, define que “por el contrato de compraventa uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente.”

En el caso del contrato de compraventa inmobiliaria se trata de un acuerdo bilateral, de carácter oneroso, que debe identificar siempre la siguiente información: las partes del mismo (comprador y vendedor), el objeto (inmueble), el precio de la compra, la forma de pago y la fecha de escritura.

Normalmente, con carácter previo o simultáneo a la compraventa, se formalizará un contrato de arras. Las arras más comunes son las penitenciales, en virtud de las cuales, puede rescindirse la compraventa con determinadas consecuencias para las partes, tal como indica el artículo 1454 del Código Civil: “Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas”.

Las arras pueden formalizarse en un contrato independiente o formar parte de la propia compraventa. La práctica habitual es que supongan un 10% del precio de la compra, aunque pueden pactarse entre comprador y vendedor las condiciones económicas que se estimen convenientes, indicando en el documento el plazo máximo para escriturar (normalmente se estipula un plazo máximo de 3 meses desde la firma de las arras).

¿QUÉ DOCUMENTACIÓN DEBEMOS TENER EN CUENTA?

Para poder redactar y formalizar un contrato de compraventa, será necesaria la siguiente documentación:

• De la vivienda:
  • Cédula de habitabilidad (tanto en viviendas nuevas como de 2ª mano).
  • Certificado energético (CEE).
  • Certificado al corriente de los gastos de la comunidad.
  • Lista de las compañías suministradoras.
  • Viviendas de 2ª mano: último recibo del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) que verifique que están los pagos al corriente.
• Del vendedor:
  • DNI en caso de personas físicas o CIF y Escrituras en caso de sociedades.
  • Escrituras de propiedad o nota simple del registro que acredite la titularidad del inmueble.
  • Documentación relativa a la hipoteca constituida, si procede.
• Del comprador:
  • DNI en caso de personas físicas o CIF y Escrituras en caso de sociedades.
  • Documentación relativa a la hipoteca constituida, si procede.

¿Y A QUIÉN LE CORRESPONDE PAGAR QUÉ?

Tanto para los vendedores como los compradores, es muy importante conocer las obligaciones, pagos y gastos que corresponden a cada una de las partes.

Salvo que se indique lo contrario en el contrato correspondiente, será responsabilidad del vendedor hacerse cargo de los siguientes pagos:

• Los derivados de un crédito hipotecario para financiar la construcción en el caso de una obra nueva.
• Los imputables a la escritura de obra nueva y de división horizontal del inmueble de obra nueva.
• El impuesto sobre el incremento del valor del terreno o la plusvalía, en todos los casos.
• Los derivados de la intervención de un agente inmobiliario, en todos los casos.
• Los de conexión de los accesos a los suministros generales.
• Los derivados de la obtención de los documentos que debe entregar el comprador (CEE, Cédula de habitabilidad, etc).
• Si no se pacta lo contrario, el impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos urbanos (plusvalía municipal).

El comprador, por su parte, deberá tener en cuenta el pago de:

• El precio de compra de la vivienda.
• Los gastos de la escritura del crédito hipotecario, si los hubiera.
• El IVA (10% del coste de la vivienda) si se trata de una obra nueva o el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) si es una vivienda de segunda mano.
• La minuta del notario ante el cual se concede la escritura pública de compraventa.
• Los gastos de la inscripción en el Registro de la Propiedad y los gastos de dicha gestión, si la hace un tercero.
• Si se solicita un préstamo hipotecario, los gastos de apertura del préstamo.
• Los gastos de alta y/o cambio del titular de los servicios de agua, de luz, de gas, etc.
• El seguro, como mínimo, de los riesgos que deriven de causas fortuitas, de fuerza mayor y de daños a terceros.

Es un derecho del comprador el poder escoger el notario que haga la escritura pública de la compraventa. Cabe destacar que el comprador no se convierte en el propietario legal de la vivienda hasta el momento de la firma de la escritura pública, ante dicho notario, y se hace efectiva la posesión de las llaves.

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