Tradicionalment, Espanya ha estat sempre un país de propietaris. Així ho corroboren, per exemple, les dades extretes de "la radiografia del mercat de l'habitatge 2016-2017" publicada pel portal immobiliari Fotocasa, que indiquen que 8 de cada 10 espanyols viuen en règim de propietat mentre que 2 que ho fan de lloguer. En el cas concret de Catalunya, el percentatge és una mica menor, amb un 74% d'habitatges en propietat i un 26% en règim d'arrendament.

No obstant això, ens trobem que en els últims temps el perfil immobiliari dels espanyols està canviant. Actualment el 30% de la població és partidària de llogar enfront del 37% que prefereixen la compra d'habitatge.

Ja sigui per un canvi en la mentalitat de la societat, una major mobilitat geogràfica, la irrupció dels "Millenials" al mercat immobiliari, les escasses opcions dels joves per comprar-se un habitatge o altres circumstàncies derivades de la crisi que ha viscut la economia en els últims anys, cada vegada hi ha més partidaris del lloguer residencial.

En aquesta línia, el portal immobiliari Idealista ha publicat diferents informes en què confirma que la demanda d'habitatges de lloguer supera àmpliament l'oferta en grans ciutats com Barcelona i Madrid. Per aquest motiu, i donat el dinamisme propi d'aquest mercat, pisos i cases triguen una mitjana de 3 mesos a ser llogats. Fins i tot en algunes ciutats, com Barcelona, aquest temps es redueix considerablement. En ALTING "hem tingut habitatges de lloguer en cartera només durant 48 hores", tal com ens comenta la  Responsable de Residencial, Gloria Colomer.

PERÒ, QUAN HEM TROBAT L’HABITATGE PERFECTE, SABEM QUÈ ÉS UN CONTRACTE DE LLOGUER I QUINES TIPOLOGIES EXISTEIXEN?

L'Article 1543 del Codi Civil espanyol, defineix un contracte d'arrendament com aquell en el qual l'arrendador (o propietari) cedeix l'ús i gaudi d'una determinada propietat, per un temps determinat, a canvi d'una renda. Qui gaudeix de l'ús d'aquesta propietat, l'inquilí, rep el nom d'arrendatari.

Cal distingir, però, entre diferents tipologies de contractes de lloguer:

1. Contractes sotmesos a LAU (Llei 29/1994, de 24 de novembre, d'Arrendaments Urbans) amb les seves successives modificacions:
   - o D'habitatge habitual i permanent.
   - o D'ús diferent a habitatge (local/despatx o arrendament de temporada).
   L'arrendament de temporada és aquell en el qual no es dóna resposta a una necessitat d'habitatge permanent i habitual sinó que té altres raons com vacances, estudis, trasllats temporals,...
2. Contractes no sotmesos a la LAU i regulats pel codi civil o per la normativa turística sectorial. L'arrendament d'ús turístic (amb llicència) és aquell en el que s'arrenden habitatges cedits pels propietaris a inquilins esporàdics, directament o indirectament, a través d'agències, a canvi d'una contraprestació econòmica i per a una estança igual o inferior a 31 dies.

En el sector immobiliari els contractes són majoritàriament per escrit, tot i que també és perfectament vàlid el contracte oral però no és el més habitual perquè pot generar problemes de prova.

QUIN ÉS EL CONTINGUT D'UN CONTRACTE IMMOBILIARI?

Si aprofundim més, és molt important que el contracte de lloguer de qualsevol immoble contingui la següent informació:

• Identificació de les parts del contracte (arrendador i arrendatari).
• Identificació de l'objecte del contracte (habitatge, annexos, local,...).
• Durada. En el cas d'habitatges el termini mínim determinat per la LAU són 3 anys.
• Durada mínima obligatòria. En habitatges el termini màxim són 6 mesos.
• Condicions de preavís per a la fi de la relació contractual.
• Renda i altres despeses i forma de pagament.
• Clàusula d'actualització de la renda.
• Obligacions recíproques. Les més importants són, per part del propietari, mantenir en ús pacífic de l'objecte del contracte l'inquilí i per l'arrendatari, el pagament de la renda.
• Fiança. 1 mes de fiança en el cas d'habitatges i 2 mesos per a locals i despatxos. La fiança prevé al propietari de possibles despeses extres o desperfectes que es puguin derivar de l'ús de la seva propietat.
• Altres garanties (dipòsits addicionals, avals,...).
  En els habitatges prevaldrà sempre la LAU i no es poden pactar obligacions en perjudici de l'inquilí.

Altres clàusules habituals que s'inclouen en un contracte d'arrendament immobiliari són:

• Drets de subarrendament o cessió. Normalment es fa renunciar a l'inquilí o es regula la manera d'exercir i el possible increment de renda en aquests casos.
• Drets d'adquisició preferent.
• Permisos d'obres.
• Bonificacions i / o mancances.
• Obligacions de conservació i / o millores.

QUINA DOCUMENTACIÓ HEM DE TENIR EN COMPTE?

Per poder redactar i formalitzar un contracte de lloguer, serà obligatòria la següent documentació:

• De l'habitatge:
  • Cèdula d'habitabilitat
  • Certificat energètic (CEE).
• Del propietari:
  • DNI en cas de persones físiques o CIF i Escriptures en cas de societats.
  • Escriptures de propietat o nota simple del registre que acrediti la titularitat de l'immoble.
• De l'inquilí:
  • DNI en cas de persones físiques o CIF i Escriptures en cas de societats.
  • Justificants de solvència: nòmines, contractes de treball, declaracions de la renda, impost de societats, informes mercantils,…

A QUI LI CORRESPON PAGAR EL QUÈ?
Tant per als propietaris com els inquilins, és molt important conèixer les obligacions, pagaments i despeses que corresponen a cadascuna de les parts. Conèixer-per endavant evitarà malentesos i permetrà la solució de possibles conflictes de manera ràpida.

Llevat que s'indiqui el contrari en el contracte corresponent, serà responsabilitat de l'arrendatari, o inquilí, fer-se càrrec dels següents pagaments:

• Impost de Transmissions Patrimonials (ITP).
• 1 mensualitat per avançat.
• 1 mes de fiança en el cas dels habitatges. 2 mesos de tractar-se d'un local comercial o unes oficines (Són garanties que es presten i que en finalitzar el contracte, si no hi incompliment, es restitueixen a l'arrendatari).
• Alta i càrrecs dels subministraments necessaris (llum, aigua, gas, telèfon, ...).
• Honoraris de l'agència (en el cas que hi hagi intermediació d'un assessor immobiliari professional).

I el propietari, o arrendador, per la seva banda, haurà de tenir en compte el pagament de:

• Assegurança de responsabilitat civil subsidiària.
• Assegurança de l'habitatge.
• Impost sobre Béns Immobles (IBI).
• Taxes i impostos municipals.
• Despeses de la Comunitat de Veïns.
• Honoraris de l'agència si és el cas.
• Guany patrimonial en declarar els seus impostos (IRPF o Impost de Societats).

A part, la propietat haurà d'ingressar la fiança a l'Incasòl preceptivament i registrar el contracte, si ho estima convenient.

A Alting Agència Inmobiliaria som especialistes en la recerca i comercialització de pisos de luxe en venda i lloguer a la zona alta i al centre de Barcelona. Tant si vol llogar la seva propietat com si es troba buscant la seva nova llar, els nostres assessors treballaran conjuntament per trobar la millor solució a les seves necessitats. L'acompanyaran durant tot el procés de l'operació i li oferiran una oferta global de serveis immobiliaris per aconseguir el millor resultat en el menor temps possible.

Així mateix, a Alting comptem amb un equip expert en Gestió de Patrimonis qui facilitarà les gestions a la propietat amb la gestió del lloguer del seu habitatge amb totes les garanties i vetllant pel compliment dels compromisos adquirits en cada contracte d'arrendament.