El Parlament de Catalunya va convalidar el passat 5 de febrer el nou Decret Llei 17/2019, de 23 de desembre, que estableix, entre d'altres qüestions, l'obligació d'oferir un lloguer social a totes aquelles persones o famílies que es troben en situació de vulnerabilitat o exclusió social.

Aquesta mesura afecta únicament als propietaris que tenen més de 15 habitatges. Pel que fa a aquells propietaris que disposen de fins a 15 immobles aquesta nova legislació no els suposa cap canvi.

A continuació, la nostra Directora Jurídica, Vanessa Rubiras, detalla i especifica els requisits que són necessaris perquè sigui d'aplicació aquesta mesura.

Per a més informació, contactar con gestiondepatrimonios@alting.com.

NOTA LEGAL SOBRE L'OBLIGACIÓ D’OFERIR UN LLOGUER SOCIAL A AQUELLS ARRENDATARIS QUE NO PUGUIN PAGAR LA RENDA I / O ELS VENCI EL CONTRACTE D'ARRENDAMENT

El día 30 de desembre de 2019 va entrar en vigor el Decret Lley 17/2019, de 23 de desembre, ssobre mesures urgents per millorar l'accés a l'habitatge, adquirint plena eficàcia a l'haver estat convalidat pel Parlament de Catalunya el dia 4 de febrer de 2020.

El referit Decret Llei modifica, entre altres normes, la Llei 24/2015, de 29 de juliol sobre mesures urgents per afrontar l'emergència en l'àmbit de l'habitatge i la pobresa energètica i estableix que els "Grans tenedors " (1) d'habitatges, abans d’interposar una demanda de desnonament per falta de pagament de la renda i/o per expiració del contracte d'arrendament, han d'oferir un lloguer social als arrendataris que acreditin estar en una situació de risc d'exclusió residencial.

1. Els subjectes que es consideren Grans tenedors i que estan obligats a oferir un lloguer social són els següents:

• Persones físiques que siguin titulars de més de 15 habitatges a Catalunya i instin una demanda de desnonament per falta de pagament i/o expiració del contracte d'arrendament.
• Persones jurídiques que, per si soles o a través d’un grup d’empreses, siguin titulars de més de 15 habitatges a Catalunya, i insten una demanda de desnonament per falta de pagament i/o d’expiració del contracte d’arrendament. El Decret Llei ha previst dos excepcions que podrien aplicar les persones jurídiques per a no tenir que oferir un lloguer social als seus arrendataris:
  • Que les persones jurídiques (o grup d'empreses) tinguin més d'un 15% de la superfície habitable en propietat qualificada d'habitatges de protecció oficial destinats a lloguer. En cas d'estar interessats, es podria sol·licitar el canvi de qualificació d'habitatge lliure a HPO en propietats preexistents.
  • Que les persones jurídiques siguin considerades promotores socials a l'empara del que disposa l'article 51.2 de la Llei 18/2007, de 28 de desembre.

2. Els subjectes que tenen dret a beneficiar-se d’un lloguer social:

Les persones que acreditin estar en risc d'exclusió residencial, segons queda definit a l'article 5 de la Llei 24/2015, tindran dret a beneficiar-se d'un lloguer social. Es consideren persones amb risc d'exclusió residencial, les persones soles o unitats de convivència (que no necessàriament han de tenir relació sentimental i/o de parentiu) que:

• No tinguin ningun habitatge en propietat a Catalunya.
• Que els ingressos de les persones estiguin per sota dels següents barems:
  • Persones soles: 2 IRSC (Zona A 21.247,28 €/any).
  • Unitats de convivència: 2,5 IRSC (Zona A segons el número de membres entre 26.000 € i 28.500 €/any).
  • Unitats de convivència amb persones discapacitades al seu càrrec: 3 IRSC (Zona A segons el número de membres entre 31.500 i 34.000€/any.

Per fer el càlcul dels ingressos anuals de la persona i/o unitat de convivència es tindran en compte les nòmines i/o prestacions dels últims tres mesos, fent una extrapolació a un any.

Els ingressos de la unitat de convivència s'han de ponderar en base als coeficients establerts pel Pla per al dret a l'habitatge (nombre de persones, municipi, incapacitats, etc.). Per tal de facilitar el càlcul, l'Agència d'Habitatge de Catalunya ha habilitat una calculadora d'ingressos ponderats a la qual es pot accedir a través del següent link: http://agenciahabitatge.gencat.cat/calculadoraLSO.

Excepcionalment, les unitats de convivència amb uns ingressos superiors als reflectits en els paràgrafs precedents podran beneficiar-se d'un lloguer social si disposen d'un informe dels serveis socials que acrediti un risc imminent de pèrdua de l'habitatge i no disposin d'una alternativa habitacional.

3. Oferiment del lloguer social:

El Gran tenedor, abans d'interposar la demanda de desnonament per falta de pagament i/o d'expiració del contracte d'arrendament haurà d'enviar un burofax amb justificant de recepció i certificat de contingut a l'arrendatari, en el qual li requereixi formalment perquè en el termini de 30 dies aporti la documentació necessària per verificar si aquest es troba o no en situació de risc d'exclusió residencial i li adverteixi que les seves dades podran ser cedides als serveis municipals del seu Ajuntament i a l'Agència de l'Habitatge de Catalunya per emetre el preceptiu informe de exclusió residencial.

Si no s'obté resposta o l'arrendatari no lliura la documentació necessària per efectuar la preceptiva verificació, es podrà interposar la demanda perquè sigui el Jutjat qui ofereixi el lloguer social. Si l'arrendatari rebutja formalment el lloguer social es podrà interposar la demanda de desallotjament sense més dilació.

Un cop comprovada la documentació, si hi ha risc d'exclusió residencial el propietari haurà d'oferir un lloguer social a l'arrendatari, pel termini de 5 o 7 anys segons sigui el propietari persona física o jurídica, i en el qual s'haurà de fer constar:

• Els ingressos de la unitat de convivència.
• La renda contractual (en la que no es podrà repercutir ni l’IBI, ni les despeses de CCPP ni altres impostos/despeses).
• Identificació de l'habitatge oferta. L'Agència Catalana adverteix que s'haurà de prioritzar l'habitatge prèviament arrendat però que podrà oferir-se un altre habitatge. Si està en el mateix terme municipal haurà de ser acceptada i en cas que estigui en un altre terme municipal s'haurà de sol·licitar un informe a serveis socials que acrediti que el trasllat de municipi no afectarà negativament la situació de risc d'exclusió. L'habitatge alternativa ha de complir els requisits d'habitabilitat segons el nombre de membres de la unitat de convivència. En cas que es proposi un habitatge alternatiu, abans de formalitzar el contracte, haurà de ser mostrada a l'arrendatari.

Per calcular la renda social, s’hauran de tenir en consideració els ingressos ponderats de la unitat de convivència i aquesta no podrà superar:

• El 10% dels ingressos de la unitat de convivència inferior 0,89 de l’IRSC.
• El 10% dels ingressos de la unitat de convivència inferior 0,95 de l’IRSC.
• El 10% dels ingressos de la unitat de convivència inferior o = 0,95 de l’IRSC.

La renda social es podrà calcular amb la calculadora habilitada per l’Agència d’Habitatge de Catalunya a través del següent link: http://agenciahabitatge.gencat.cat/calculadoraLSO.

L’oferta del lloguer social s'haurà de comunicar a l'Ajuntament on radiqui l'habitatge i a l'Agència d'Habitatge de Catalunya en el termini de 3 dies des de la seva emissió. L'Agència d'Habitatge de Catalunya ha sol·licitat que la comunicació es realitzi a través del correu electrònic habilitat a l'efecte (comunicacioreallotjament@gencat.cat).

El contracte de lloguer social s'haurà de prorrogar obligatòriament durant un nou termini de 5/7 anys, en el cas que vençut el contracte social la persona o unitat de convivència acreditin trobar-se encara en situació de risc d'exclusió habitacional.

4. Vigència d’aquestes mesures urgents:

El Decret Llei 17/2019, de 23 de desembre estableix que l'obligació d'oferir un lloguer social tindrà una vigència de TRES (3) ANYS des de l'entrada en vigor de la norma, és a dir, fins al dia 31 de desembre de 2022.

(1) S'exclou d'aquesta Nota qualsevol referència a les entitats financeres, fons d'inversió, etc.
(2) IRSC: Indicador de Renta de suficiencia de Catalunya.